Календарное планирование застройки микрорайонов градостроительными комплексами

Рациональная очередность застройки градостроительных комплексов решается в такой последовательности:
1. На основе оценки градостроительной ситуации, требований комплексности застройки, расположения вводов магистралей и дорог, глубины заложения и пересечений инженерных коммуникаций проектируют первый (исходный) вариант очередности.

2. Экономически обосновывают очередность застройки.

3. Исходя из реальных организационно-технологических ограничений на застройку микрорайона, а также ограничений по поставкам материалов и т. п., уточняют исходный вариант и в результате проектируют второй (рабочий) вариант очередности.

4. С использованием второго (рабочего) варианта очередности находят экономически целесообразное распределение капитальных вложений по годам и кварталам строительства микрорайона, на основании которого устанавливают окончательную очередность застройки.

При проектировании исходного варианта очередности застройки градостроительных комплексов учитывают характер рельефа территории строительства (застройка начинается с комплексов, которые по условиям водостока и распределению земляных масс подлежат планировке в первую очередь), наличие на территории строительства строений, подлежащих сносу, а также переносимых сетей. Застройка начинается с комплексов,   имеющих минимальные объемы работ по освоению территории строительства.

Экономическое обоснование очередности застройки проводится путем расчета и сопоставления объемов незавершенного производства по инженерному оборудованию территории при разных вариантах последовательности строительства градостроительных комплексов. Различная протяженность коммуникаций и дорог в каждом комплексе, включая подводящие магистральные сети, вызывает неодинаковые затраты на их устройство. Рациональной является такая последовательность застройки, при которой стоимость инженерных сетей, обеспечивающих ввод жилых зданий в эксплуатацию по каждому комплексу, будет наименьшей.

Экономическое обоснование очередности застройки осуществляют в следующем порядке: раздельно по каждому градостроительному комплексу устанавливаются трассы инженерных дорог и сетей, которые необходимо проложить для обеспечения ввода зданий в эксплуатацию. При этом предполагают, что каждый из градостроительных комплексов будет застраиваться первым, а застройка  по остальным  градостроительным  комплексам  отсутствует. Количество вариантов застройки первоочередного градостроительного комплекса определяется в зависимости от числа градостроительных комплексов, на которые разделен микрорайон.

По каждой из очередей подсчитывают объемы и стоимость инженерного оборудования территории. Результаты расчетов сводят в таблицу (табл. 7.4).

Таблица 7.4. Форма учета затрат на инженерное оборудование территории по вариантам первоочередного градостроительного комплекса.

К объектам инженерного оборудования, на которые расходуются денежные ресурсы (затраты) относятся: подготовка территории, устройство проходного коллектора, прокладка ливневой и хозяйственно-фекальной канализации, строительство трансформаторной подстанции, телефонизация, прокладка постоянных дорог без верхнего покрытия, строительство временных зданий и сооружений. Затраты на инженерное оборудование подсчитывают на 1 м² приведенной площади по каждому градостроительному комплексу.

Анализируя результаты расчетов, устанавливают градостроительный комплекс, у которого наименьшие затраты на инженерное оборудование территории, приходящиеся на 1 м² приведенной площади. С этого градостроительного комплекса целесообразно  начинать   застройку   микрорайона.   После   выбора   первой очереди строительства с помощью аналогичных расчетов может быть определен комплекс, который экономически целесообразно застраивать вторым, третьим и т. д.